Passare al tasso fisso o restare al variabile aspettando la discesa dell’interesse? Dipende, la risposta è nelle capacità di spesa di chi paga le rate del mutuo, risponde Giuseppe Romano, direttore dell’Ufficio Studi di Consultique, la prima rete di consulenti finanziari “fee only” in Italia, nessuno può prevedere l’andamento dei tassi d’interesse nei prossimi 20 o 30 anni, cioè la durata di un mutuo, quindi se la capacità di spesa della famiglia va oltre la rata del mutuo, e può comprendere anche eventuali nuovi aumenti dei tassi d’interesse, si può ragionare sulla scelta del tasso fisso o variabile. Altrimenti, ogni mutuatario deve farsi i conti in tasca e stabilire con il tasso fisso la somma del bilancio familiare mensile da poter destinare alla rata del mutuo, tarando il mutuo sulla famiglia e non il contrario.Oggi conviene ancora il tasso fisso perché i tassi Euribor potrebbero salire di poco. Con l’inflazione al 2,6 per cento è impensabile che il trend dei tassi possa cambiare rotta a breve e iniziare a scendere, piuttosto sui tassi variabili possono pesare fattori di congiuntura (con effetti da prevedere) come la crisi subprime. E poi se i tassi fissi restano tali, i variabili possono scendere a zero, ma nessuno può dire fino a dove possono salire.
I tassi d’interesse dei mutui-casa hanno raggiunto i massimi da cinque anni: in ottobre hanno toccato in Italia quota 5,71 per cento, contro la media europea intorno al 5,02. E le conseguenze non sono solo nelle tasche dei consumatori, ma anche nei trend del mercato immobiliare e nell’erogazione dei mutui. Ci sono famiglie che hanno optato per il tasso variabile senza valutare i rischi, assecondate dalle banche, che il mercato dei tassi poteva cambiare e che una casa da investimento poteva diventare un debito ed eventualmente oggetto di recupero coatto cioè finire all’asta. Poi ci sono i casi da finanziamenti che raggiungono il 100 per cento del valore dell’immobile, se il finanziamento supera il valore dell’immobile, cè chi si trova in difficoltà a saldare le rate, e ha come garanzia un immobile che vale meno del debito. Con la conseguenza che se decide di vendere la casa ipotecata e tornare in affitto, non riesce a recuperare il debito come avrebbe potuto se il mutuo avesse coperto il 70-80 per cento del valore. Per contenere l’investimento e il peso sul bilancio familiare, in agenzia immobiliare il cliente medio adesso chiede meno metri quadri, meno spese condominiali e per la casa. E sceglie immobili nuovi, senza bisogno di manutenzioni.
I tassi d’interesse dei mutui-casa hanno raggiunto i massimi da cinque anni: in ottobre hanno toccato in Italia quota 5,71 per cento, contro la media europea intorno al 5,02. E le conseguenze non sono solo nelle tasche dei consumatori, ma anche nei trend del mercato immobiliare e nell’erogazione dei mutui. Ci sono famiglie che hanno optato per il tasso variabile senza valutare i rischi, assecondate dalle banche, che il mercato dei tassi poteva cambiare e che una casa da investimento poteva diventare un debito ed eventualmente oggetto di recupero coatto cioè finire all’asta. Poi ci sono i casi da finanziamenti che raggiungono il 100 per cento del valore dell’immobile, se il finanziamento supera il valore dell’immobile, cè chi si trova in difficoltà a saldare le rate, e ha come garanzia un immobile che vale meno del debito. Con la conseguenza che se decide di vendere la casa ipotecata e tornare in affitto, non riesce a recuperare il debito come avrebbe potuto se il mutuo avesse coperto il 70-80 per cento del valore. Per contenere l’investimento e il peso sul bilancio familiare, in agenzia immobiliare il cliente medio adesso chiede meno metri quadri, meno spese condominiali e per la casa. E sceglie immobili nuovi, senza bisogno di manutenzioni.
Nel tasso variabile, a eccezione della durata più breve (dieci anni), Banca Woolwich offre un tasso del 4,75%. Un mese fa, su tutte le scadenze, l’offerta migliore era il 4,93% di Ing Direct. Sul tasso fisso il calo è più modesto. Ma oggi ci si può finanziare per dieci anni al 5,21%, contro il 5,25% di un mese fa (in entrambi i casi con Ing Direct). E, per fare solo un altro esempio, sui 15 anni la migliore offerta un mese fa era il 5,52% di Ing Direct. Oggi il 5,4% di Banca per la Casa. In lieve aumento, invece, il tasso per la durata massima, 40 anni: dal 5,99% che l’Agricola mantovana offriva lo
scorso mese, al 6,05% attuale di Bnl.
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La prima cosa che si chiede a chi accende un mutuo per comprare casa è se vuole quello a tasso fisso o quello a tasso variabile. Per saperlo ci vorrebbe la sfera di cristallo. Il primo non ha bisogno di spiegazioni, si paga sempre la stessa rata, il secondo dipende dal costo del denaro sul mercato finanziario, che è fluttuante: se aumenta, la rata diventa più alta, se diminuisce diventa più bassa. Esistono anche mutui a tasso misto, oppure a tasso variabile ma con rata fissa, in cui gli eventuali aumenti o diminuzioni si riflettono sulla durata del contratto allungandola o abbreviandola. Conviene sentire un consulente di fiducia, considerando che negli USA molti si sono rovinati con l’aumento delle rate dei mutui, mettendo in crisi il sistema bancario. E’ anche necessario informarsi se il mutuo proposto dalla banca abbia un tasso iniziale (di ingresso) più basso per le prime rate rispetto al tasso che verrà applicato successivamente per le restanti rate (cosiddetto tasso a regime, il quale è, ovviamente, quello più importante). Al fine di avere una chiara rappresentazione degli obblighi cui occorrerà fare fronte, è senz’altro opportuno richiedere alla banca il “piano di ammortamento”.
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